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Porque é tão importante a análise das certidões imobiliárias por um profissional competente?

A correta análise das certidões imobiliárias e matrícula do imóvel podem evitar uma série de aborrecimentos, o corretor de imóveis exerce esta função dentro das negociações de compra e venda e evita uma série de contratempos.
Eu posso ou não posso realmente vender este imóvel?
Com o advento do código civil em maio o corretor é obrigado a informar ao seu cliente todas as informações pertinentes ao imóvel e documentação, pois é responsável e  responde por perdas e danos caso omita informações.
Se houver algum entrave burocrático que impeça uma venda o cliente pode responsabilizar o corretor, por isso é extremamente importante a analise da situação, documentação e total transparência entre corretor com seu cliente.
A Certidão de inteiro teor e o ideal pra trabalhar, ela demonstra exatamente a real situação do imóvel.
Certidão de propriedade e ônus apresenta todas as características do imóvel, com informações dos antigos e atuais proprietários e se tem ônus ou não.
A Certidão de inteiro teor é mais cara, mas trás tudo do imóvel sendo a ideal para uma análise mais detalhada.
Alguns aspectos importantes:
Principio da continuidade, quem comprou de quem e vendeu para quem, isso deve constar na documentação com detalhes, informações com todo o histórico de proprietários do imóvel com quem vendeu para quem e quando.
Matrículas antigas de imóveis muitas vezes não constam todas as  informações detalhadas do imóvel e precisa ser atualizada.
Subjetiva trata dos imóveis e também das pessoas que tem que ser identificadas principalmente se são casadas ou não, o estado civil e importantíssimo, esta informação pode atrapalhar toda uma venda.
Principio da disponibilidade, se não tem sequestro, ônus, dividas etc.
Alguns aspectos qualificadores; a Matrícula esta completa? Constam todas as informações do imóvel, averbação do Abitice e etc.?
Qualificador das pessoas; tem todas as informações das pessoas que vendem, estado civil, endereço e etc.?
A pessoa q esta vendendo nem sequer registrou aquele imóvel e lá atrás tem o regime de comunhão de bens, isto precisa ser registrado no livro dos atos suplementares.
O pacto nupcial, por exemplo, deve constar na matricula deste imóvel e pode trazer a tona situações onde será necessário ir atrás de pessoas que nem se tem mais contato para a atualização, esta demora pode declinar uma  venda e trazer inúmeras dores de cabeça para quem já contava com a venda fechada.
Em casos de Ônus, penhora, arresto, sequestro, hipoteca, alienação fiduciária, também não se resolve rápido, todos os casos que tem uma demanda judicial é necessário pedir o cancelamento destes ônus no processo que está sendo julgado, sem um mandato judicial não adianta ir no cartório com uma copia da sentença por exemplo pois somente uma ordem judicial poderá cancelar estes ônus que caem sobre a matricula, este processo demora e precisa ser via advogado.
Todos estes trâmites demandam tempo e nem comprador e vendedor podem esperar, por todos estes motivos é extremamente importante a avaliação detalhada de toda a documentação existente e o que será necessário para que a transação de compra e venda possa ser concretizada.
Isto tudo pode também influenciar no preço do imóvel, o corretor precisa avaliar tudo adequadamente e usar sua sinceridade antes mesmo que aceitar atender ao pedido de seu cliente.
Outro grande entrave são as separações judicias e divórcios, pois demandam de carta de sentença e ou averbações, sem isso você não consegue registrar no cartório de imóveis,  somente mediante carta de sentença e ou mandado de registro judicial.
Para o cartório de registro de imóveis  a certidão de casamento averbada não é documento, este é outro cuidado que precisa ter.
Uma simples alteração de estado civil pode ocasionar a perda do negocio e ainda recair a responsabilidade civil sobre o corretor de imóveis que não tem como passar por cima da lei.
Inventario também e complicado porque depende de formal de partilha.
Outro caso que pode dar problemas são os Condomínios, é necessário ficar bem atento na porcentagem de cada lote, garagens e etc.
Um exemplo; dois filhos ficaram com a herança do pai, sendo 50% para a mãe e 25% para cada filho, um filho resolve abrir mão dos seus 50% para a irmã, na época isto não foi para a matrícula do imóvel, quando a mãe faleceu, os 50% dela ficou para os dois filhos, então a irmã que já tinha 50% ficou com mais 25% da parte da mãe e o outro irmão volta a ter 25%, como não constava na matrícula, este irmão passa a ter legalmente 50% e pode atrapalhar a venda da irmã que tem 75% mas no documento somente consta 50%.  O irmão está se negando a assinar a escritura, uma vez que já havia passado para a irmã seus primeiros 25% e quem comprou ficou no meio deste impasse e não pode tomar posse do imóvel.
Por esses e outros tantos motivos, um bom assessoramento na hora de comprar ou vender é fundamental para evitar muitas dores de cabeça que podem levar a perda do negócio tão desejado.